城中村补偿太低怎么办？补偿显著提升案解析

城中村改造补偿纠纷：复议诉讼双轨维权

东环征地拆迁部办理一起华北某城中村改造项目引发的征收补偿纠纷案。当事人合法拥有村集体土地上房屋一套（建筑面积约 180 平方米，所在村已纳入城中村改造范围三年），列入改造范围后，征收方给出的补偿方案按每平方米 5800 元货币补偿（约 104 万元），远低于周边房地产市场价格（约每平方米 18000 元），且未提供产权调换的合理选项。

征收方主要违法点

东环征地拆迁部介入后第一时间现场取证，对征收决定的合法性、补偿方案的合理性、评估程序的合规性全面审查，发现征收决定存在以下多项违法点：

• 审批层级缺失——村集体土地征收应由省级人民政府批准，但征收方仅获得市级批复
• 评估机构选定程序违法——评估机构由征收方单方指定，未通过被征收人协商或公开摇号方式产生
• 社会稳定风险评估未实质开展——风险评估报告仅有结论无具体评估过程
• 未履行告知义务——征收决定送达程序存在瑕疵，部分被征收人未收到书面通知
• 补偿方案未经协商——补偿方案未经过被征收人代表座谈会、听证会程序
• 未提供产权调换选项——补偿方案仅提供货币补偿一种选项，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条

双轨策略

复议线——团队向上一级行政机关提起行政复议，主张撤销征收决定并重新作出补偿方案。复议机关受理后在 60 日内作出维持原征收决定的复议决定，团队随即启动诉讼线。

诉讼线——在复议未达预期情况下，团队向人民法院提起行政诉讼，请求撤销征收决定并重新作出补偿决定。

谈判线——诉讼中与征收方多轮谈判（前后六轮），运用「评估机构重新选定 + 补偿方案依法调整 + 产权调换房源落实」组合方案。

结果

最终征收方同意按周边房地产市场评估价的 95% 对当事人进行货币补偿（约 308 万元），并提供一处就近产权调换房源（约 200 平方米商品房）作为备选方案，远超最初报价。补偿金额从 104 万元提升至 308 万元，提升比例达 196%。

实务延伸

城中村改造项目常见难点是「村集体土地」与「国有土地」征收程序的差异。本案的胜诉关键在于律师对征收决定合法性审查的精细化能力，以及「复议 + 诉讼 + 谈判」三线并行的综合策略。东环征地拆迁部已形成《城中村改造项目维权标准操作流程》内部手册。

被征收人维权要点

• 第一时间固定证据：房屋现状、评估报告、征收公告、补偿方案、沟通记录（录音录像）
• 申请政府信息公开：征地批文、一书四方案、勘测定界图、补偿方案、评估机构选定记录
• 审查评估报告：评估机构资质、评估方法、评估时点、分户评估结果是否合理
• 异议程序：对评估结果有异议可申请复核、专家委员会鉴定，注意法定期限
• 法律路径：协商 → 行政复议 / 行政诉讼 → 行政赔偿，全程保留时效

行业洞察

2025 年征地拆迁案件中，征收方违法点仍集中在审批层级、评估程序、社会稳定风险评估、补偿协商等环节。最高法明确「先补偿后搬迁」「禁止暴力强拆」原则，被征收人应善用法律程序，避免因谈判劣势被动接受不合理补偿。

合规声明：本案为脱敏真实案例（数百起实战之一）；律所不承诺办案结果，评价与案例不构成结果承诺。